Diferencias entre el alquiler temporal y el alquiler vacacional en España
En España, es frecuente confundir el alquiler vacacional con el alquiler temporal, ya que ambos implican estancias limitadas en el tiempo. Sin embargo, su finalidad, duración, regulación legal y condiciones difieren de forma notable. A continuación, explicamos las principales diferencias entre estas dos modalidades.
¿Qué es el alquiler vacacional?
El alquiler vacacional está enfocado al turismo. Se trata de alojamientos que se ofrecen durante periodos muy breves, normalmente por días o semanas, y casi nunca superan los 31 días de estancia.
Este tipo de alquiler:
- Se promociona principalmente en plataformas como Airbnb o Booking.
- Suele incluir servicios añadidos como limpieza, ropa de cama, atención al cliente o check-in flexible.
- Está sujeto a normativas turísticas, que pueden variar según la comunidad autónoma o el municipio. En muchos casos, es necesario contar con una licencia turística.
- El precio se fija por noche y puede cambiar drásticamente según la temporada.
Requisitos legales para el alquiler vacacional en 2025
Para alquilar legalmente una vivienda como alquiler vacacional en España en 2025, es imprescindible cumplir con los siguientes requisitos:
- Registro obligatorio: Inscripción en el Registro de Turismo autonómico o en el nuevo Registro Estatal de Arrendamientos de Corta Duración, gestionado por el Colegio de Registradores. Se asigna un número identificativo (NRUA) que debe figurar en todos los anuncios.
- Licencia turística: Es necesaria una autorización específica según la normativa local, que certifique que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad, seguridad y calidad.
- Consentimiento vecinal: Desde abril de 2025, se exige el acuerdo de al menos el 60% de los propietarios del edificio para destinar la vivienda a alquiler turístico.
- Calidad y seguridad: El alojamiento debe contar con equipamiento adecuado, climatización, higiene, mantenimiento actualizado y ofrecer información clara y veraz sobre las condiciones del alquiler.
- Duración y tarifa: El contrato debe indicar que se trata de un alquiler de corta duración. La tarifa se fija libremente, al igual que la fianza, según la normativa autonómica correspondiente.
No cumplir con estos requisitos puede acarrear importantes consecuencias legales:
- Multas económicas elevadas, que varían según la gravedad de la infracción y la comunidad autónoma.
- Prohibición de anunciar el alojamiento en plataformas como Airbnb o Booking si no se está inscrito y autorizado.
- Medidas administrativas de paralización de la actividad o incluso cierre.
Muchos propietarios desconocen estos requisitos o deciden ignorarlos, incurriendo en situaciones de alquiler vacacional ilegal, lo que puede acarrear sanciones severas, especialmente en zonas con alta presión turística. Por ello, es fundamental informarse bien y actuar dentro de la legalidad.
Ante esta complejidad, el alquiler temporal se ha convertido en una opción cada vez más interesante para rentabilizar una vivienda sin necesidad de obtener licencia turística, y con menores exigencias administrativas, siempre que se cumpla con los requisitos específicos para esta modalidad.
¿Qué es el alquiler temporal o de temporada?
El alquiler temporal está pensado para personas que necesitan residir en un lugar más de 31 días pero sin llegar a establecerse de forma permanente. Las estancias suelen durar hasta un máximo de 9 meses, según la normativa más reciente.
Es una opción habitual para:
- Profesionales desplazados temporalmente por trabajo.
- Estudiantes universitarios o de máster.
- Personas cuyas viviendas están en reforma o en proceso de compraventa.
Este tipo de alquiler:
- Se regula por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la categoría de “uso distinto al de vivienda habitual”.
- No incluye servicios hoteleros ni limpieza, aunque la vivienda suele entregarse equipada.
- Debe formalizarse siempre mediante un contrato escrito que refleje la duración y condiciones.
- El precio se pacta generalmente por meses.
- Se promociona en portales inmobiliarios tradicionales o a través de agencias especializadas.
Requisitos legales del alquiler temporal en España (2025)
Para que un contrato se considere legalmente como alquiler temporal y no como residencia habitual, deben cumplirse los siguientes requisitos:
- Causa objetiva y justificada de temporalidad: El motivo del alquiler debe ser concreto y demostrable (trabajo, estudios, tratamientos médicos, reformas…). Debe indicarse expresamente en el contrato y estar respaldado por documentación (contrato laboral, matrícula universitaria, informe médico, etc.).
- Duración limitada: La estancia no debe superar los 9 meses. Si se excede este límite, puede considerarse un alquiler de vivienda habitual, lo que implica mayores obligaciones para el arrendador.
- Contrato formalizado: Debe quedar por escrito que se trata de un arrendamiento temporal, incluyendo la causa y duración. El arrendador debe conservar la documentación justificativa en caso de inspección.
- Registro obligatorio: Desde julio de 2025, es obligatorio inscribir cada vivienda destinada a alquiler temporal en el registro específico de viviendas de temporada. La propiedad debe contar con un número identificativo único para poder anunciarse legalmente.
Tabla comparativa: alquiler vacacional vs alquiler temporal
| Aspecto | Alquiler Vacacional | Alquiler Temporal |
|---|---|---|
| Duración | Hasta 31 días | Más de 31 días, hasta 9 meses |
| Público objetivo | Turistas | Trabajadores, estudiantes, desplazados |
| Servicios incluidos | Suele incluir limpieza, atención, etc. | Solo la vivienda equipada |
| Regulación | Normativas turísticas/autonómicas | Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) |
| Contrato | No siempre obligatorio | Siempre obligatorio y justificado |
| Forma de pago | Por noches o días | Mensual o periodo pactado |
| Promoción | Portales turísticos (Airbnb, etc.) | Páginas inmobiliarias, agencias |
| Registro obligatorio | Registro turístico (NRUA) + licencia | Registro de alquiler temporal (desde 2025) |
| Permiso comunidad vecinos | Necesario (mínimo 60%) | No requerido |
Reflexión final: ¿una alternativa más sostenible?
El crecimiento masivo de los pisos turísticos ha provocado tensiones en muchas ciudades españolas, donde el acceso a la vivienda para residentes se ha vuelto cada vez más difícil. El encarecimiento del alquiler, la gentrificación de barrios tradicionales y el uso intensivo de recursos comunitarios han generado un rechazo creciente hacia el alquiler vacacional descontrolado.
En este contexto, el alquiler temporal regulado ofrece una vía intermedia: permite rentabilizar las viviendas durante periodos limitados, atendiendo a personas con necesidades reales y justificadas, sin expulsar a los residentes permanentes del mercado. Cuando se aplica correctamente, puede contribuir a un modelo de uso más responsable y equilibrado del parque inmobiliario.
